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今天说完$雍禾医疗.HK ，再来看看$德商产投服务.HK ，这是一只物业股，已经不知道是这两年来的第几次内地物业股到香港上市了。虽然对物业股已经无感了，但还是来简单分析一下吧。
- 股票代码：02270
- 招股价：1.10-1.46
- 每手股数：2000
- 最小申购金额：2949.43
- 市值：6.60 亿-8.76 亿港币
- 行业：物业服务及管理
- 基石：无
- 绿鞋：有
- 申购截止日期：2021 年 12 月 7 日 12:00 前 (注意各券商截止时间不一样)
- 中签公布&暗盘交易：12 月 16 日
- 上市日期：12 月 17 日
德商产投服务成立于 2010 年，是一家位于四川成都的物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。商业运营服务包括向开发商及租户提供市场调研服务、招商服务及街区管理服务。以成都德商的名义于 2016 年 8 月 2 日在新三板挂牌及其后于 2020 年 5 月 7 日在新三板自愿摘牌。2021 年在「中国物业服务百强企业」排名第 54 位，同时被中国指数研究院评为「中国高端物业服务领先企业」。
市场方面，2015 年至 2020 年，成都物业管理服务提供商的在管总建筑面积从 6.35 亿平方米增加至 8.15 亿平方米，年复合增长率为 8.8%。日后，随着房地产行业的稳步发展，预期成都物业管理服务提供商的在管总建筑面积将达到 9.83 亿平方米， 2020 年至 2025 年的预期年复合增长率为 5.4%。2015 年至 2020 年，成都物业管理服务公司的总收益从人民币 100.6 亿元增长至人民币 186.8 亿元，年复合增长率为 13.2%。2025 年，预期成都物业管理服务公司的总收益将达到人民币 343.9 亿元， 2020 年至 2025 年的预期年复合增长率为 13.0%。2015 年至 2020 年，成都住宅物业和非住宅物业的总收益分别从人民币 62.5 亿元和人民币 38.2 亿元增加至人民币 109.6 亿元和人民币 77.2 亿元，年复合增长率分别为 11.9% 和 15.1%。
竞争方面，成都物业管理服务及商业运营服务市场较分散，以在成都市产生的收益计，提供商业运营服务的五大物业管理服务公司占 4.5%。以 2020 年成都市的总收益计，在提供物业管理服务及增值服务的所有公司中，德商产投服务在成都产生的收益排名第五，占成都物业管理及商业运营服务总收益的约 0.5%，收益为人民币 1.28 亿元。
业绩方面，从 2018 年人民币 6396 万元增长到 2019 年的 6912 万元，再到 2020 年的 1.28 亿亿元。2021 年上半年收入 8916 万元，同比增长 140%。主要是因为 2020 年 8 月收购了中能集团。盈利方面，从 2018 年的人民币 3139 万元降低到 2019 年的 3104 万元，再增长到 2020 年的 4291 万元。2021 年上半年盈利 1 亿元，仅为同比的 60%。主要是筹备上市的行政开支增大引起的。
风险方面：
其他方面，上市前一年内转让了部分股份，较这一次发售价的中间价 1.28 港币折价 79.17% 和 81.63%。其中折价 79.17% 的惠宏投资没有禁售限制，开盘就有 4 倍的收益诱惑。没有基石。保荐人申万宏源。
综合以上分析，德商产投服务是一家地方性物业公司，全国排名 54 位，上市前股票转让折价过多且无禁售期，及今年以来物业新股的表现，果断放弃申购。
免责声明：本文全部内容只是记录作者 (港新路) 的投资经历和总结，不构成对读者的投资建议。股市有风险，投资需谨慎！
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