【公众号：HKSecWiKi】 2022-04-21 19:16
一、公司简介
$东原仁知服务.HK 是一家历史悠久的物业管理服务提供商，在中国为许多物业项目提供综合的 服务，并拥有快速增长的过往记录。根据中指研究院的资料，于 2021 年，就 2020 年于 中国产生的总收益及 2020 年于中国的总在管建筑面积而言，我们分别名列「2021 中国 物业服务百强企业」第 52 名及第 53 名。
二、基石和保荐人
国泰君安作为本次的保荐人和稳价人
这里重点说下国泰保荐或稳价物业股的战绩，这几年保持不败，上一个是同时为保荐人和稳价人的物业股是 2020 年的金融街物业$金融街物业.HK ，首日涨了接近 30%
不过现在市场情绪今非昔比，而且不败也是用来打破的，同时国泰保荐的物业股也就那么几只，所以不要过度迷信，我们只当成这是这次新股的亮点来看待就好
基石：无，在现在这样的新股环境下，无基石，新股发行能不能成功还是个问号
三、公司优劣分析
老规矩，先说些不足的地方
1、这个东仁的母公司是 A 股的迪马股份（这名字让我想起了阿根廷球星迪玛利亚，今年是老迪最后一届世界杯了，加油，同时也是绝代双骄梅西和 C 罗的最后一届，我的后青春时代也正式宣告结束了，嘤嘤嘤......），而迪马股份的控股股东叫东银集团，东银集团有 9.16 亿股份被司法轮候冻结，应该是债务问题，爷爷出债务问题，孙子东仁的未来就有点黯淡无光
2、这几年东原的业绩非常逆天：
营收方面，2019 年到 2021 年，公司收益由 5.59 亿元上升至 11.93 亿元，增幅达 113%，复合年增长率约为 46.1%。
这三年实现毛利分别约 1.33 亿元、2.16 亿元及 3.1 亿元，增幅约 132.8%。净利润分别约 2560 万元、8450 万元及 1.3 亿元，增幅约 409.4%。
但这些业绩大部分都是靠并购而来的，这三年来，东原分别收购了重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升、泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团。
靠并购这种手段得来的高增长，更像是为了冲刺上市而为之的行为，未来一旦并购不达预期，业绩就会大变脸
3、招股价区间过大
11.9-15.4 港币，上下相差了 29.4%，上限定价破发几率会加大
但东原也不是一无是处，说说好的一面：重要程度从上到下排序
1、最大的亮点之一是上文提到的国泰君安保荐的物业股从未败败绩
2、最近纳米级物业股容易出妖，上一个$力高健康生活.HK 首日涨幅接近 30%，累积涨幅刚好已经翻倍，这就给东原留下了想像空间
3、跟以往的小物业不同重度依赖母公司业务不同，东原正在逐步摆脱对母公司的依赖
东原源自迪马集团及联属公司的物业项目，分别约为 910 万平方米、1110 万平方米及 1400 万平方米，约占本集团管理的总建筑面积的约 76.7%、52.9% 及 50.0%。
从接近 8 成降到 5 成，未来应该可以进一步摆脱对母公司的依赖
四、估值分析
东原 2021 年净利润 1.3 亿人民币，折合 1.6 亿港币，按照招股价下限、中限、上限来看的话，静态 PE 分别为4.96PE、5.7PE、6.4PE
与同行做对比，这里我选取了市值跟东原同档次的德商产投服务、京城佳业、郎诗绿色生活、作对比，如图
除了京城佳业外，东原的估值最低，这里东原是中间定价的 PE，如果是下限定价，则东原的估值最低
这次东原的估值算便宜，安全垫算高
五、中签率分析
目前港股打新 情绪低迷，截至写文，东原还没足额认购，最后大概率不会启动回拨
假设 5000 人认购，超购小于 15 倍，则甲乙组各 4167 手，一手中签率 70%-80% 之间
六、申购计划和新股评级
通过分析和比较，东原的优劣势各占半，但有国泰不败之加持、叠加估值确实可以（上限定价就危险），此次东原评为三品小涨小跌型，我会现金认购几手
今天的解读就到这啦，不知今天文章对你有没帮助？我是读财报说新股，一个爱好读财报、专职港股打新和港美 A 三地投资，投资风格长线为主 + 短线为辅的普通投资者，我们下期见！#东原仁知服务 #港股打新 #港股新股
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