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最近俄乌战争还在继续，全球股市大幅动荡，同时香港新冠疫情日益严重，每天新增确诊已超过万人，受此影响，恒生指数连续大跌，相对近期高点，已下跌 10%。此时居然还有一只新股——$金茂服务.HK 要开启认购。实在是佩服管理层的勇气，为此还是来简单分析一下吧。
- 股票代码：00816
- 招股价：7.52-8.14
- 每手股数：500
- 最小申购金额：4111.02
- 市值：67.79 亿-73.37 亿港币
- 行业：物业服务及管理
- 基石：有
- 绿鞋：有
- 申购截止日期：2022 年 3 月 2 日 12:00 前 (注意各券商截止时间不一样)
- 中签公布&暗盘交易：2022 年 3 月 9 日
- 上市日期：2022 年 3 月 10 日
金茂服务是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商。控股股东$中国金茂.HK 是中国的顶级物业开发商。根据中指研究院的资料，金茂服务主要为高端住宅物业提供全方位的优质物业管理服务，其次是商业物业（主要包括写字楼及购物中心）以及公共物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。除物业管理外，金茂服务还提供非业主增值服务，如向开发商提供案场服务，协助其在售楼处及样板间进行销售及营销活动，及向开发商提供的咨询及其他增值服务，如交付前的咨询服务。此外还提供社区增值服务，如室内装修平台服务， 社区生活服务（家政、新零售及餐饮服务），社区空间运营服务（电梯广告服务及停车位管理服务），及房地产经纪服务（中介）。
市场方面，近年来，随着中国城镇化进程加快及人均可支配收入的持续增长，物业服务百强企业的在管总建筑面积及在管物业数目快速增长。根据中指研究院的资料，物业服务百强企业的平均在管建筑面积从 2016 年的 2725 万平方米增加至 2020 年的 4879 万平方米，复合年增长率为 15.7%。同时，物业服务百强企业于 2020 年的平均在管物业数目为 244 处，自 2016 年以来的复合年增长率为 10.1%。物业服务百强企业的市场份额从 2016 年的 29.4% 增加至 2020 年的 49.7%。可以看出物业管理市场逐渐向规模化的物业管理公司集中。
竞争方面，中国物业管理行业分散且竞争激烈，而根据中指研究院的资料， 2020 年物业管理行业约有 20 万家参与者。2020 年金茂服务的在管建筑面积及总收入的市场份额分别约为 0.07% 和 0.15%。与行业头部企业还是有不小的差距。金茂服务重点服务于中国东部和北部地区。根据中指研究院的资料，以 2020 年的在管建筑面积计，于中国东部和北部地区的市场份额分别约为 0.09% 和 0.11%。按每平方米收入计，于 2020 年在总部位于京津冀地区的物业服务百强企业中排名第五。按高端物业管理服务项目的在管建筑面积计，于 2020 年在北京物业服务百强企业中排名第二。在足够细分的市场，还是有一定优势的。根据中指研究院的资料，金茂服务按综合实力在「2021 年中国物业服务百强企业」中排名第 17 位。
业绩方面，收入在近几年取得了快速增长。收入由 2018 年的人民币 5.75 亿元增加至 2019 年的 7.88 亿元，并进一步增加至 2020 年的 9.44 亿元，复合年增长率为 28.2%。截至 2020 年及 2021 年 9 月 30 日止九个月，收入分别为人民币 6.65 亿元及 10.5 亿元。年度利润由 2018 年的 1749 万元增加至 2019 年的 2262 万元，并进一步增加至 2020 年的 7712 万元， 复合年增长率为 110.0%。截至 2020 年及 2021 年 9 月 30 日止九个月，利润分别为 5333 万元及 1.09 亿元。整体业绩很出色，利润也高速增长。
风险方面：
其他方面，金茂服务为中国金茂的全资控股子公司。而中国金茂由金茂集团控股，此外$中国平安.HK 占有 14.11% 的股份。2022 年 2 月 18 日，董事会决议配发红股，完成配发及全球上市后，中国金茂的持股将降低到 67.49%，董事会主席江南将获得 0.01% 的股权。基石有 Keltic（东方雨虹董事长实控），康力电梯，广东科顺（科顺防水实控人控股），富汇资本（中国联塑）及千合基金。可以看出基石基本都是房地产开发商的供应商。保荐人中金香港和汇丰。
综合以上分析，金茂服务是一家高端物业管理公司，全国排名 17 位，专注于高端物业管理，近期业绩优异，但考虑到近两年以来物业新股的表现，及当前复杂的国际环境，果断放弃申购。
免责声明：本文全部内容只是记录作者 (港新路) 的投资经历和总结，不构成对读者的投资建议。股市有风险，投资需谨慎！
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