【公众号：HKSecWiKi】 2022-02-27 21:41

1.公司简介

$金茂服务.HK 是一家高端物业管理及城市运营服务提供商，背靠全球 500 强企业中国中化控股有限责任公司旗下中国金茂控股集团有限公司。

2.基本面分析

2.1 业务能力

金茂服务目前主要业务可以分为三大板块：

社区生活服务：专注服务个人业主、社区居民，一方面为住宅物业（尤其是高端住宅物业）提供安保、保洁、绿化、园艺及公共区域设施运行的维保等物业管理服务，另一方面提供室内装修平台服务、社区生活服务（如家政、新零售及餐饮）、社区空间运营服务（如电梯广告及停车位管理）、房地产经纪服务等社区增值服务。

商业企业服务：专注服务商业、企业客户，一方面为写字楼、购物中心等各类非住宅物业提供一系列物业管理服务，另一方面向物业开发商提供案场服务（协助其在售楼处及样板间进行销售及营销活动）、咨询服务等非业主增值服务。

城市运营服务：专注服务政府、公建客户，以一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案，协助政府和企业对城市资源进行优化、创新及配置，为市民提供增值公共服务。

2.2 市占率

截至 2021 年 9 月 30 日，公司的合约建筑面积达 4570 万平方米，涵盖中国 22 个省、自治区及直辖市的 47 座城市，其中 67.8% 位于中国一二线城市。公司在管总建筑面积为 2320 百万平方米，包含 96 个住宅项目及 41 个非住宅项目。

2020 年，按在管建筑面积及总收入计，公司占中国物业管理市场的市场份额分别约为 0.07% 及 0.15%。按每平方米收入计，公司于 2020 年在总部位于京津冀地区的物业服务百强企业中排名第五。按高端物业管理服务项目的在管建筑面积计，公司于 2020 年在北京物业服务百强 企业中排名第二。

2.3 财务数据

根据招股书显示，公司从 2018 年至 2020 年，公司营业收入分别为 5.75 亿元、7.88 亿元、9.44 亿元，年复合增长率接近 30%；同期净利润 1748.7 万元、2262.4 万元、7712.4 万元，年复合增长率达到惊人的 110%。

公司在 2021 年前三季度，营业收入 10.49 亿元，去年同期为 6.65 亿元，同比增长接近 57.74%；同期净利润 1.09 亿元，去年同期净利润 5333 万元，同比增长 105%。

乍一看，金茂服务净利润年复合增长率大幅提升，其实主要是公司基数低，但是公司的毛利润从 2018 年至 2020 年毛利率分别 17.4%、19.2%、24.87%，这毛利率在物业管理行业算是比较低的。

3.基石及保荐人分析 

 

金茂服务在此次 IPO 一共引进 5 名基石投资机构，分别是：

• Keltic：Keltic 为深圳凯尔汉湘实业有限公司的全资附属公司，该公司实际控制人为李卫国，而李卫国是$东方雨虹.SZ 的实际控制人，认购 1 亿人民币，约占发售 15.5%
• 康力电梯：是国内电梯行业首家上市公司（ $康力电梯.SZ ）， 自 2017 年至 2021 年连续五年被《Elevator World》杂志评为全球十大电梯制造商之一，认购 9900 万港币，约占发售 12.5%
• 广东科顺：广东科顺由陈伟忠先生及陈 智忠先生 (均为独立第三方) 分别实益拥有 99% 及 1%。陈伟忠先生亦为$科顺股份.SZ 的控股股东及实际控制人。科顺为中国建筑防水行业生产商，专注于提供综合防水解决方案以及工程建 材及民用建材的结合使用，认购 5000 万人民币，约占发售 7.7%
• 富汇资本：是 $中国联塑.HK  全资子公司，自 2019 年起成为金茂集团的建筑材料供应商，认购 2 亿人民币，约占发售 31.0%
• 千合基金：是一家海南的专注管理业务投资的投资基金，认购 1500 万美元，占 14.7%

4.中签率分析

金茂服务香港公开发售 1014 万股，每手 500 股，共计 20284 手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配 10142 手。

目前孖展 0.24 倍，预计超购 0.8 倍，最终指定不会超购 15 倍启动回拨。按照 0.8-1.2 万人申购算，预估一手中签率 60～90%，申购 2 手稳中一手。

 

5.新股的综合分析及评级

金茂服务是由上市公司$中国金茂.HK  分拆而来，所以原股东的权益还是要保障的，根据招股书提及，持有每 66.2 股$中国金茂.HK  就可以获配 1 股 $金茂服务.HK  新股。一手$中国金茂.HK  是 2000 股，也就是说一手$中国金茂.HK 可以获配 30 股$金茂服务.HK 新股，想要获配一手金茂服务，则需要至少 17 手。所以说，面对来自中国金茂股东抛售的压力还是不小的。

去年有不少物业股上市，大部分都已经破发，物业股的春天已经一去不复返了。无论从业绩还是营收来说，金茂服务都没有如何耀眼，只能说是差强人意吧。

在这次招股中，唯一比较让二狗子感觉惊喜的就是，基石，合计占比高达 81.4%。中国防水两大龙头（东$东方雨虹.SZ 、$科顺股份.SZ ）均有参与，还有中国金茂重要供应商$中国联塑.HK 的参与，这一块还是比较靠谱的，并且有 6 个月的禁售期。

综合分析，给金茂服务的评分 5 分，赚还是亏，已经无所谓了，关键要的是一份参与感。

6.申购建议

结合上述的分析，二狗子对于物业股并不感兴趣。虽然公司经营状况也不错，国企背景，有金茂这棵大树，后期业绩也不用愁，但是公司估值没有诚意。就现在这个打新气氛，死气沉沉，毫无生机的样子，敢打新的二狗子都觉得是个汉子。

总而言子，二狗子放弃了，俄罗斯和乌克兰打的不可开交，留点现金吧，按兵不动，等待时机。

免责声明：上述内容仅代表作者个人观点，仅供参考，不构成任何投资建议。

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