HKSecWiki新股资讯 2022年09月20日

香港万得通讯社报道,港交所近日披露,万科旗下的$万物云(02602.HK)$于9月19日至22日招股,拟全球发售约1.167亿股H股,其中香港发售占10%,股份预期将于2022年9月29日(星期四)上午九时正开始交易。

(图片来源:万物云招股书)

根据公告,预计每股发售定价不低于47.1港元,最高不高于52.7港元,募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元,每手买卖单位100股。中信证券、花旗、高盛为联席保荐人。

值得注意的是,万物云在新闻发布会上表示,此次发行规模预计8亿至9亿美元,金额仅次于港股二次上市的中国中免和天齐锂业。

公告显示,万物云已订立基石投资协议,据此,基石投资者已同意在若干条件规限下按发售价认购或促使其指定实体认购以合共约2.72亿美元至2.8亿美元。

假设发售价为每股发售股份49.90港元(即本招股章程所载指示性发售价范围的中位数),则基石投资者将认购总数为4347.93万股的发售股份。基石投资者包括混合所有制改革基金、中国诚通投资、UBS AM Singapore(瑞银)、HHLR Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.、CEPHEI、淡马锡、Athos Asia Event Driven Master Fund。

万物云是中国领先的物业管理服务提供商。根据弗若斯特沙利文的数据,按基础物业管理服务收入计,公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一,占有4.28%的市场份额。

招股书显示,万物云前身为万科物业,曾经是万科公司的物业服务部门。目前,公司建立了包括以下三大业务板块的业务模式:小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务,以及AIoT及BPaaS解决方案服务,三大业务收入分别占公司2021年总收入的55.5%、36.7%及7.8%。

小区空间居住消费服务方面,万物云通过万科物业品牌提供住宅物业服务;商企和城市空间综合服务方面,万物云为企业、政府及其他机构客户提供物业及设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务;AIoT及BPaaS解决方案服务方面,万物云通过技术产品全方位提升服务能力和效率。

财务数据方面,招股书显示,2019年-2021年,万物云实现收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元年复合增长率为30.46%;同期年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元,年复合增长率为28.37%。

2019年-2021年,万物云毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三个月,公司的毛利率分别为14.7%及14.5%。公司的整体毛利率主要受公司的业务组合、定价政策及成本结构的影响。

此外,根据万科发布的2022年半年度中期业绩,2022年上半年万物云实现营业收入143.5亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长38.2%,其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,占比35.6%,同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元,占比8.1%,同比增长59.0%。

截至2022年6月30日,社区空间居住消费服务方面,万物云的合约建筑面积约930百万平方米,签约管理的物业数目达4,096个,以及在管建筑面积约700百万平方米,在管物业数目达3,035个。商企和城市空间服务方面,截至2022年6月30日,其总合约建筑面积约160百万平方米,签约管理的项目总数达1,929个,而在管建筑面积约140百万平方米,在管项目数目达1,706个。

市场规模方面,根据弗若斯特沙利文的资料,中国物业管理服务公司的在管总建筑面积1由2016年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米,整体年复合增长率为3.8%。于2021年,中国住宅物业在管总建筑面积达319亿平方米,2016年至2021年整体年复合增长率为3.4%,而于2021年,非住宅物业在管总建筑面积达53亿平方米,2016年至2021年的整体年复合增长率为6.3%。

中国物业管理公司所提供增值服务的总收入由2016年的人民币415亿元增长至2021年的人民币1,111亿元,整体年复合增长率为21.8%,并预期于2026年达人民币2,935亿元,2021年至2026年整体年复合增长率为21.4%。2016年至2021年,增值服务占物业管理服务总收入的比例由17.2%增至25.6%,并预期于2026年达35.0%。

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