$京城佳業.HK
#北京京城佳業物業 2210
北京京城佳業物業（2210）招股上市，招股期由 10 月 29 日 (星期五) 至 11 月 03 日 (星期三) 正午。公司一共發行 36,667,200。一手 400 股。招股範圍$8.28 - $9.96，公開發售 10%，最多回撥 50%，即 45834 手。每手 4,024.15 港元，預計 11 月 10 日 (星期三) 掛牌上市。
公司招股市值 12.14 億 - 14.61 億。以發售價 HKD 9.12 作計算，集資淨額約為 2.78 億。集資用途方面，當中 60% 尋求戰略投資及收購機會 ，25% 作發展增值服務提供資金 ，10% 用以信息技術基礎設施及智能設備開發升級 ，餘下 5% 作為營運資金之用。
保薦人是中金國際，價格穩定人都是中金。基石投資者共投資 109,275,840 港元，者共投資，以中間價計算投資 11,982,000 股，佔 32.68% 發行股份。Keltic 投資 5500 萬人民幣，佔 19.97%。廣聯達投資 3500 萬人民幣，佔 12.71%。
北京京城佳業物業（2210）1991 年於北京成立，具備超過 30 年的運營歷史，並於 2020 年 1 月成為控股公司，內資股佔 75%，今次全球發行的 H 股佔 25%。大股東為城健集團，為北京市國有全資企業。公司為首都企事業單位、公共機構和居民提供多元化物業管理服務，是最先走進北京胡同物業管理 的物業管理服務提供商，承擔了國家體育場 (鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業集團等項目的物業管理及相關服務。
截至 2021 年 5 月 31 日，公司簽約建築面積和在管建築面積分別為 3230 萬平方米和 3050 萬平方米。於京津冀地區的在管建築面積為 2730 萬平方米，佔在管建築面積的 89.4%。根據中指院的資料，按 2020 年的在管建築面積計，公司在中國物業管理行業的市場份額為 0.1%。按綜合實力計，在 2021 年中國物業服務百強企業中排名第 24。按 2020 年的總收入計，公司在總部位於京津冀地區的 2021 年中國物業服務百強企業中排名第九。
截至 2021 年 5 月 31 日，公司共管理 183 個物業，包括 121 個住宅物業、29 個 商業物業、26 個公共及其他物業以及七個胡同社區，在管建築面積分別為 21.4 百萬平 方米、1.2 百萬平方米、1.6 百萬平方米及 6.4 百萬平方米。
行業方面，公司業務主要集中京津冀地區，筆者主要介紹該地的行業狀況。
根據中指院的資料，於 2018 至 2020 年，中國物業服務百強企業在京津冀地區所收取的住宅物業平均費率分別為每月每平方米人民幣 2.24 元、人民幣 2.19 元 及人民幣 2.17 元。而非住宅物業平均物業管理費分別為每月每平方米人民幣 6.04 元、人民幣 5.93 元及人民幣 5.94 元。
京津冀地區的物業管理行業也分散，於 2020 年約有 18,000 家市場參與者。按在管建築面積計，2020 年京津冀地區的物業管理行業市場規模約為 21.2 億平方米，五大市場參與者的市場份額合共僅佔 8.2%。公司為該五大市場參與者之一，市場份額佔 1.2%，是京津冀地區的市場領導者。根據中指院的資料，京津冀地區有能力管理胡同的物業管理公司並不多。胡同是北京的一種特殊物業類型。公司長久紮根於北京，擁有管理胡同的能力和經驗。
財務狀況方面，2018 年至 2021 年五個月，公司物業管理服務實現收入分別為 5.60 億元、6.81 億元、7.33 億元、3.09 億元，佔比分別為 61%、65.2%、67.2%、64.6%。非業主增值服務收入分別為 1.15 億元、1.32 億元、1.12 億元、5299.5 萬元，佔比為 12.5%、12.6%、10.3%、11.1%。社區增值服務收入分別為 2.43 億元、2.32 億元、2.45 億元、1.16 億元，佔比分別為 26.5%、22.2%、22.5%、24.3%。
同期錄得淨利潤 4137.7 萬元、5111.9 萬元及 6875.7 萬元，複合年增長率為 28.9%。2021 年前五個月，公司錄得總營收 4.78 億元，淨利潤 3837.3 萬元。
公司毛利率為 9.6%、10.9%、15.2% 和 21.4%。淨利潤率為 4.5%、4.9%、6.3% 和 8%。
值得留意的是，公司市值少，故承擔的上市開支比率高，估計約為 56.7 百萬港元 (包括包銷佣金)，相當於全球發售所得款項總額的約 20.4%。
策略方面，近期內房板塊飽受恆大壞消息困擾，故此物管板塊股價都長期受壓力。另外，公司可能受到中國政府實施價格管制，以履行國有企業的若干社會責任，大家要留意。招股市盈率即使只有 20 倍附近，筆者亦不會參加認購該新股。
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