作者|陈文莉
有志者，事竟成。
6月23日晚间，港交所披露，三巽集团通过上市聆讯，并更新了聆讯资料集。
值得一提的是，此前三巽集团曾在2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日，三度发起上市冲刺，却都以失败告终。
风财讯了解到，三巽集团属于典型的小房企，其规模刚过百亿元。
管理倾向家族化，全国化进程缓慢，造血能力趋弱等通病，一个不少。
无疑，三巽集团搭上了港股IPO的“末班车”，但接下来如何讲好故事，才是重点。
三巽集团真正的考验，或才刚刚开始。
家族化倾向职业经理人挂印
据悉，三巽集团创立于2004年，是一家总部位于上海，植根安徽省、布局长三角地区的房地产开发商，专注于住宅物业开发及销售。
三巽集团有着大多数中小房企的通病：家族化倾向严重。
招股书显示，三巽集团的股权结构为，创始人钱堃持股79.8%，安娟(钱堃妻子)持股7.6%，钱冰(钱堃父亲)持股7.6%。
也即是，创始家族合计持有三巽集团95%的股权，是一家典型的家族企业。
值得一提的是，三巽集团的高管变动频繁。
2019年5月，三巽集团行政总裁侯波离职，距离其入职三巽尚不足一年。
同年，分管人力资源的集团副总裁张盛冬离职，在职时间同样仅一年。
2019年底，钱堃重金挖来正荣地产“火箭总裁”王本龙，先后委任其为三巽集团地产板块总裁，随后升任集团总裁。
但“一年魔咒”再现，2020年12月底，王本龙因自主合伙创业的原因也选择了离职。
至此，三巽集团的总裁一职已三度重回安娟的手上。
棚改优势已失融资环境恶化
据悉，三巽集团早期阶段主要专注于三四线城市的棚改，房地产开发业务在2014年才开启。
然而，近几年，棚改红利正在消失。
数据显示，2019年，12个重点省份棚改计划开工量仅176.4万套，同比下降53%。2020年，这一数据进一步下滑至131.4万套，再降26%。
同时，人口红利逐渐消失，房企从黄金时代走向白银时代，政策进入严调控周期，房企的融资趋紧，其中中小房企的融资环境更加恶化。
而这也是三巽集团四度冲刺港交所的主要原因。
风财讯了解到，三巽集团2018年将总部从安徽迁至上海，并开启全国化道路，以期更好地融资扩张，抵抗区域化风险。
但招股说明书显示，三巽集团仍未摆脱对大本营安徽的依赖。
全国化缓慢过度依赖安徽
截至2021年2月28日，三巽集团的项目仍然主要集中在安徽省内。
三巽集团共计45个项目，覆盖三个省的12个城市，总土储440万平方米。其中，35个项目位于安徽省内，土储占比约为83.4%。9个项目位于江苏省，1个项目位于山东省。
截至目前，尚未在上海有任何的物业开发项目。
彼时，三巽集团总部迁往上海，规模首度突破百亿，钱堃公开表示，2019年实现销售收入300亿，并在五年内实现千亿目标。
用钱堃当初的话来说，就是“人总要有点梦想的，制定了目标才有奋斗的方向。”
然而，千亿目标对于三巽集团而言似乎有点过高了。
克而瑞2020年中国房地产企业销售榜单显示，三巽集团的全口径销售金额仅为102.3亿元，排名第173位。
300亿的目标，距离尚远，更遑论千亿。
但，追求规模化的弊端却已然显现。
脚踩红线深陷营收困境
2020年，三巽集团难以免俗地陷入了“增收不增利”的困境。
招数说明书显示，2018-2020年，三巽集团实现总营收分别为7.23亿元、31.08亿元及39.46亿元，归属股东净利润分别为5762万元、4.42亿元及3.67亿元。
显然，2019年的暴涨之后，三巽集团的归母净利润就开始逐渐下坡。
同时，毛利率也出现了明显的放缓甚至是下滑。
2020年，三巽集团的毛利率为27.0%，较2019年下降了4.5个百分点，低于港股内房企业的平均毛利率(27.8%)。
对此，三巽集团表示，毛利率下降主要由于滁州三悦澜山(琅琊府)、亳州亳公馆、明光壹号院、利辛铂悦府及利辛文州府的毛利率相对较低。
同时，三巽集团的负债率也在持续攀升。
招股书显示，2018-2020年，三巽集团的总负债分别为72.31亿元、124.96亿元、154.21亿元，年均复合增长率达到了28.72%；资产负债比率分别为140.5%、204%、135.9%。
值得注意的是，三巽集团刨除预收账款的资产负债率为79.3%(＞70%)，踩中一条红线。
这也意味着，上市之后，三巽集团的有息负债增加规模依旧有限。
除此之外，项目问题质量频发，特别是大本营安徽。
风财讯查询到，三巽集团曾因虚假宣传、房屋漏水等问题，在安徽省内被亳州市、凤阳县等多地政府部门处罚。
带着一身“伤”，四度冲刺港股IPO终得胜的三巽集团，真正的考验或许才刚刚开始。
风财讯粗略统计发现，2020年6月至2021年6月1日，一年内，内地房企在港股上市的仅7家，且无一幸免，全部破发。
种种迹象表明，港股IPO正在收紧，且投资者也越发“严格”。
未来如何在资本市场讲好自己的故事，三巽集团或许要好好想一想了。
来源：风财讯
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