【公众号：HKSecWiKi】 2022-09-21 16:33

萬科企業$萬科企業.HK 旗下物管服務供應商萬物雲$萬物雲.HK ，周一至周四（9 月 19 日至 22 日）招股，預計 9 月 29 日掛牌。萬物雲擬全球發行逾 1.16 億股，招股價介乎 47.1 至 52.7 元，每手 100 股，入場費 5,323.11 元，集資最多逾 61 億港元，中信、花旗及高盛為萬物雲聯席保薦人。萬物雲是次招股獲多名基石投資者支持，包括混改基金、中國誠通、淡馬錫、瑞銀、潤暉等，合共認購 2.76 億美元。

招股情況

• 招股日期：2022.09.19 - 2022.09.22
• 公佈結果：2022.09.28
• 上市日期：2022.09.29
• 招股價格：47.10-52.70 HKD
• 每手股數：100 股
• 入場費：5323.11 HKD
• 總發售數量：1.17 億股/ 11.67 億股總股本
• 所屬行業：物業服務及管理
• 保薦人：高盛，花旗，中信

公司資料

2021 年 11 月 6 日萬科公布，擬分拆旗下萬物雲空間科技服務 (萬物雲) 來港上市，當時萬科直接或間接持有萬物雲 62.889% 股權。分拆後，萬科仍將繼續保持對萬物雲的控股權。

萬物雲成立於 2001 年 2 月 20 日，專營與物業管理相關的房屋維修、養護，樓宇機電設備，環境衛生及園林綠化設計，公司旗下包含三大業務模塊，包括「空間」、「科技」、「成長」，以科技推動空間服務業數字化升級為主，註冊資本為 10.5 億元人民幣。

萬科指是次分拆上市有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於公司向開發、經營、服務並重的轉型發展。

過本次分拆上市，可以有效增強萬物雲資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物雲競爭優勢，同時符合公司股東的整體利益。

根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，萬物雲於 2021 年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有 4.28% 的市場份額。

在不斷探索業務發展新增長方向和積極實施戰略轉型的過程中，萬物雲的服務範圍已從單一物業擴展到社區、商企和城市空間，並發展了不同的垂直業務領域，建立了包括以下三大業務板塊的業務模式：

• 社區空間居住消費服務。向個人客戶（如業主及居民）提供的服務主要歸類於該業務板塊。為滿足業主和居民多元化的住宅居住消費需求，提供了一系列的社區空間服務，包括住宅物業服務、居住相關資產服務和其他社區增值服務。通過萬科物業品牌提供住宅物業服務。作為住宅物業服務的延伸，還推出了包括樸鄰等在內的一系列其他品牌，擴大社區空間的服務產品範圍，戰略重點為房屋銷售及租賃經紀服務和房屋裝修及美居服務等居住相關資產服務。
• 商企和城市空間綜合服務 。向企業、政府及其他機構客戶提供的除 AIoT 及 BPaaS 解決方案服務以外服務均歸類於該業務板塊。為營造宜人的商企和城市空間，為企業、政府及其他機構客戶提供物業及設施管 理服務、開發商增值服務以及城市空間整合服務。通過與戴德梁行大中華區物業及設施管理服務業務的整合，設立了獨特的物業及設施管理品牌萬物梁行，並以此樹立了以客戶為戰略重點的業務發展新方向。此外，通過 City Up 品牌，為城市公共空間的各受益者（包括但不限於政府部門及普通公眾）提供城市空間整合服務。
• AIoT 及 BPaaS 解決方案服務。技術產品單獨歸類於該業務板塊。

為全方位提升服務能力和效率，持續投入研發活動並開發了一系列技術驅動的解決方案，該等方案著重在社區、商企和城市空間的服務標準化及數字化，包括 (i) AIoT 解決方案；及 (ii) BPaaS 解決方案。

集資用途

經扣除就全球發售應付的承銷佣金及其他估計開支後，假設超額配股權未獲行使且假設發售價為每股股份 49.9 港元（即本招股章程封面所載指示性發售價範圍的中位數），將收到的全球發售所得款項淨額約為 57 億港元。

擬將全球發售所得款項淨額用作以下用途：

• 約 35%（或約 1,979.3 百萬港元），將用於為在選定街道發展獨特的聚焦濃度戰略及在全國範圍內推行「萬物雲街道」模式提供資金，從而擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會；
• 約 25%（或約 1,413.8 百萬港元），將用於投入 AIoT 及 BPaaS 解決方案的開發，旨在具備建立產業互聯網的能力；
• 約 20%（或約 1,131.0 百萬港元），將用於通過收購或投資增值服務提供商及行業上下游供應鏈的服務提供商以孵化萬物雲生態系統；
• 約 10%（或約 565.5 百萬港元），將用於吸納及培養人才；
• 約 10%（或約 565.5 百萬港元），將用於營運資金及一般公司用途。

財務數據

萬物雲引以為傲區别於傳統物業管理，提升附加值的潛力增長點是公司的科技屬性。但現實情況卻不盡如人意，萬物雲的核心收入依然來自住宅物業服務。

招股書顯示，2019 年-2021 年，公司的住宅物業服務收入分别為 72.51 億元、幣 91.30 億元及 113.63 億元，分别佔總收入的 52.1%、50.3% 及 47.9%；截至 2022 年 3 月 31 日，萬物雲住宅物業服務收入約為 35.54 億元，佔總收入的 51.9%。

股息政策

於 2019 年、2020 年及 2021 年以及截至 2022 年 3 月 31 日止三個月，萬物雲分別宣派股息人民幣 247.1 百萬元、人民幣 317.7 百萬元、人民幣 3,537.0 百萬元及零。

萬物雲並無任何固定的股息支付率，且近期未必會採用任何固定的股息支付 率。未來宣派或支付任何股息的決定及任何股息的金額將取決於多項因素。

欲蓋彌彰

當前環境下，萬物雲時刻提醒著我們，它想跟萬科劃清界限。但萬科集團卻依然是萬物雲最大的客戶，招股書顯示 2019-2021 年，萬物雲來自萬科集團的銷售收入佔總營收的比例分别為 12.7%、15.4% 和 16.1%。萬科集團一直是萬物雲的單一最大客戶，也側面說明萬物雲仍對大股東存在一定依賴。

這種依賴在物業服務方面表現更為突出。招股書顯示，2019 年-2021 年及 2022 年前三月，來自萬科集團及其合營企業或聯營公司所開發住宅物業的收入分别佔萬物雲住宅物業服務收入的 66.5%、64.5%、61.0% 及 55.7%，而在管建築面積分别佔萬物雲住宅物業服務在管建築面積的 57.8%、56.9%、49.5% 及 49.2%。

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